Leemos mal el mundo, y decimos luego que nos engaña.
La
geolocalización es un tema que cobra cada vez más importancia en el
mundo de la valoración de inmuebles. Ya está muy manido el "location,
location, location", que insinúa que esta materia tenía que imponerse
antes o después en el trabajo de cualquiera que esté involucrado en el
sector inmobiliario. En toda tasación siempre ha figurado un plano de
localización, que sitúe al lector del informe, pero nunca ha acabado de
funcionar una herramienta que aporte más información. En un mercado cada
vez más exigente, en el que los clientes demandan cada vez más calidad y
justificación de los valores adoptados, una herramienta así se hace
cada vez más necesaria.
En España yo participé en un proyecto de
geolocalización que,
por motivos que desconozco, no acabó de cuajar. El catastro siempre ha
estado muy volcado con este tema, pero lo cierto es que los tasadores no
hemos pasado de utilizar Google Maps o servicios similares para incluir
en el informe un mapa de posición de la propiedad tasada. Lo cierto es
que esa cantidad de información se me antoja cada vez más escasa, con
poco alcance, sobre todo cuando la justificación del valor depende de
apenas 6 testigos elegidos y que los criterios para elegir esos 6
testigos no siempre (por no decir casi nunca) están suficientemente
justificados.
Yo aquí, como os contaba anteriormente, he encontrado en
Google Earth
una herramienta que me proporciona una cantidad de información brutal,
porque además, puedo personalizarla y cruzarla a mi antojo, de forma que
las justificaciones que se realizan de los informes que emitimos están
mucho más fundamentadas. Un cliente puede argumentar cualquier cosa,
pero si le muestras una imagen que justifique tus decisiones, no hay
mucho más que decir. Ya sabéis: una imágen vale más que mil palabras.
No
tengo que contaros qué es Google Earth. Cualquiera lo podéis instalar
en casa y empezar a manejarlo. No son necesarios cursos previos ni
lectura del manual de instrucciones. Uno lo abre, y empieza a usarlo.
Cualquiera puede buscar una dirección y ver la imagen satelital, pero sí
quería contaros cuatro funcionalidades a las que le saco mucho partido.
Polígonos
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| Dibujo de polígonos |
Se
pueden dibujar siluetas sobre la superficie. Esto me resulta realmente
útil a la hora de valorar terrenos o estudiar inversiones inmobiliarias
que supongan la compra de un terreno, porque en el caso de los suelos,
no solamente importa la localización, sino que también es importante la
forma del terreno (lo que hace que construir en él sea más o menos
difícil o tenga mejor o peor salida, etc., lo que repercute directamente
en su valor). Además de eso, puedes añadir notas asociadas al polígono
dibujado, de forma que puedes apuntar, por ejemplo, la superficie y el
valor que finalmente se dio, para que quede archivado en tu plano y si
alguna vez necesitas consultarlo, ahí lo tienes. Además, esto es
espectacular, incluye relieve del terreno, lo que también influye en el
valor del solar (mucho relieve implica mayores gastos de movimiento de
tierras) y puede justificar otro tipo de decisiones basadas en las
vistas, el acceso, etc.
Marcas de posición
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| Marcas de posición |
Las
marcas de posición funcionan de una forma parecida a los polígonos,
pero simplemente se trata de dejar una marca, tipo "piruleta",
"chincheta" o "pin", que indique una posición. A la hora de tasar, si
puede seros útiles para saber qué propiedades habéis tasado por si
alguna vez habéis tasado por la zona (incluso se puede escribir cuando
se tasó, qué superficie y a qué valor o lo que creáis conveniente). Yo
lo uso de dos maneras principalmente: dado que tenemos que ser capaces
de dar servicio a nuestros clientes en todo el país, me es muy útil
geoposicionar a todos nuestros tasadores en el lugar en el que tienen
sus oficinas, sus centros de operaciones, de forma que cuando cae un
encargo en algún sitio, sé a quién puedo encargárselo. Además, puedo
dibujar líneas desde sus posiciones a todas las localidades a las que
pueden ir, de forma que tengo literalmente las áreas de cobertura
dibujadas (el siguiente paso es sacar porcentajes de cobertura sobre la
superficie total del país). También sirve esta funcionalidad para
localizar los referentes de una tasación cuando tenemos que hacer
comparación de mercado. Un mapita con esta información aporta mucho más
que cualquier justificación escrita, o cuando se trata de estudiar
proyectos competidores de la promoción que estás estudiando.
Vista en el tiempo
Otra
función espectacular. Google toma fotos periódicas de cada
localización, de forma que la información que proporciona es dinámica.
Además, permite el acceso a sus archivos de imágenes. Esto en un entorno
urbano consolidado, puede no dar demasiada información, pero donde se
de desarrollo urbano creciente, permite una información fundamental para
valorar inversiones: el ritmo de construcción. En las imágenes que
aporto se pude apreciar el número de casas construidas en un sector en
un dos momentos temporales determinados, de forma que te puedes hacer
una idea aproximada del ritmo de construcción, que es un dato que no
siempre proporcionan los clientes y que influye directamente en el valor
del suelo.
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| Evolución temporal: fotografías tomadas en 2004 y 2013 |
Superposición de planos e importación de archivos
Esta
función la he encontrado muy útil para temas relacionados con el
urbanismo. Aquí en Chile, cada comuna (población) tiene publicado en
internet su reglamento urbanístico, muchas de ellas incluso tienen ya un
archivo específico de Google Earth que puedes bajarte, de forma que
superpone el plano de la normativa directamente sobre la superficie, lo
que te permite identificar inmediatamente la normativa que queda
afectada. También puedes determinar el límite urbano, de forma que
puedes identificar sin lugar a dudas qué terreno es urbano y qué terreno
no lo es. Comprenderéis que esto sí influye directamente sobre el valor
del terreno. Además, uno puede superponer sus propias imágenes para
definir con exactitud el terreno que tienes tasar cuando te aportan los
planos (y así, archivarlos como hacíamos en el primer punto, para
futuras referencias).
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| Superposición de imágenes y perfiles |
Es
una herramienta simple y muy útil. Me permite realizar lecturas
correctas del entorno de las propiedades que valorizamos. Internet está
ahí para utilizarse. No digamos luego que el mundo nos engaña.
